Либерализация правил землепользования: пример Хьюстона

ЛиберализацияправилземлепользованияпримерХьюстона

За последнее десятилетие доступность жилья стала острой проблемой во многих американских городах. В ежегодном опросе мэров, проводимом исследователями Бостонского университета, треть опрошенных мэров назвала доступность жилья одной из главных проблем, с которыми сталкиваются их города. Данные подтверждают актуальность этой проблемы: от 1970 до 2010, медианные значения домашних хозяйств выросли быстрее средний доход домохозяйства. По некоторым оценкам, половина всех арендаторов была «обременена арендной платой» 2018, что означает, что они тратили более трети своего дохода на аренду, а четверть американских арендаторов тратили более половины своих доход от аренды.

Это плохие новости. Хорошая новость заключается в том, что политики и планировщики могут смягчить этот кризис путем либерализации ограничений на землепользование, которые увеличивают стоимость жилья и блокируют новое строительство.

В литературе есть существенное согласие, что ограничивающее использование земли на местном уровне правила, такие как правила зонирования и разделения, являются основным фактором роста стоимости жилья, поскольку они ограничивают количество строящегося нового жилья и повышают затраты на строительство. Снижение нормативных требований, запрещающих новое строительство, сделало бы жилье более доступным, но часто влиятельная группа местных домовладельцев выступает против строительства нового жилья, поскольку новое жилье часто рассматривается как угроза для стоимости собственности. В то же время, городские арендаторы могут иметь отношение против развития, связанное со страхом перед джентрификацией. Государственные и местные лидеры сталкиваются с хитрым политическим минным полем на пути к доступности.

Коренная реформа регулирования территориальных подразделений в Хьюстоне, штат Техас, представляет собой поучительную альтернативу тому, что часто может показаться безвыигрышным сценарием для местных жителей. планировщики. Обстоятельства, окружающие городское 1998 сокращение минимальных размеров участков для строительства домов на одну семью, преподносят политикам два ключевых урока: во-первых, они позволяют домовладельцам, которые категорически против реформы, отказаться от Результаты реформы могут эффективно нейтрализовать местное сопротивление общегородской реформе. Во-вторых, пореформенная перепланировка после общегородской реформы, скорее всего, будет происходить в основном в жилых кварталах со средним уровнем дохода и недостаточно используемых бывших промышленных и коммерческих районах, а не в маргинализированных жилых районах, которые беспокоят городских арендаторов. В этой аналитической записке излагается то, что исследователи знают о регулировании минимального размера земельных участков, описывается уникальная система регулирования городского землепользования Хьюстона и извлекаются уроки из успешного опыта Хьюстона в области либерализации территориальных единиц.

Исследователи знают о регулировании минимального размера партии?

Правила подразделения контролируют процесс разделения больших партий на более мелкие. Минимальные размеры участков являются основой этого процесса, требуя, чтобы каждый земельный участок на определенной территории соответствовал указанному минимальному квадратному метру. Эти правила часто сопровождаются другими регулирующими элементами правил землепользования, такими как дизайн улиц. Города иногда предоставляют исключения или отклонения от установленных минимумов, но полученные в результате несоответствующие участки обычно находятся в пределах нескольких квадратных футов от регулируемого минимума, и разрешается только учитывать топографические неровности.

Консенсус в Исследовательское сообщество считает, что правила минимального размера партии имеют ограничивающее влияние на новые разработки. То есть эти правила, как правило, сохраняют размеры участков больше, чем в противном случае могли бы требовать потребители жилья. Кластеризация партий, размер которых чуть больше установленного минимума, демонстрирует степень, в которой правила о минимальном размере партии влияют на новые разработки. Эта кластеризация предполагает, что разработчики едва соответствуют минимальным нормативным критериям и, возможно, разместили бы меньшие партии, если бы это было разрешено. Один из нас (Нолан Грей), вместе с Салимом Фуртом, находит убедительные доказательства связывающих эффектов в пригороде Техаса, показывая, что «там, где минимальные размеры ползут выше 5, 000 квадратных футов, фактические размеры лотов имеют тенденцию группироваться на зональном минимуме ».

Правила минимального размера лота могут оставить потенциальных покупателей которым требуются небольшие дома по более низкой цене без вариантов в пределах их ценового диапазона, что полностью лишает потенциальных покупателей доступа к рынку жилья. Таким образом, рынок жилья искажается, и цены на жилье превышают те, которые были бы в противном случае в менее регулируемой строительной среде. Установка относительно больших минимальных размеров лотов также ограничивает плотность, что приводит к чрезмерному горизонтальному расширению города (в просторечии называется «разрастание») и увеличивает транспортные и коммутирующие расходы для покупателей, уже идущих на компромисс с затратами.

Хьюстон Регулирование землепользования в контексте

Известно, что Хьюстон не применяет традиционные законы о зонировании, которые в значительной степени ограничивают плотность и сегрегацию землепользования. Фактически, это единственный крупный американский город без зонирования, чему активно способствовало Министерство торговли США, начиная с 1920. Избиратели Хьюстона отклонили политику на трех отдельных референдумах в 1948, 1962 , и 1993.

Но город Байю не лишен каких-либо правил землепользования. Например, Хьюстон запрещает некоторым предприятиям, таким как секс-шопы и свалки, размещать рядом со школами и определенными жилыми районами. Точно так же стандарты подразделений Хьюстона тесно связаны со стандартами других городов, с ограничениями для жилых единиц, требований к минимальному количеству парковочных мест и минимальной ширине квартала. Эти правила написаны по принципу обязательного утверждения. То есть Комиссия по планированию Хьюстона должна одобрять любые повторные модели, которые соответствуют всем руководящим принципам подразделения, что делает процесс разработки Хьюстона в высшей степени предсказуемым и прозрачным.

Помимо этих стандартных государственных нормативов, лежит уникальная обширная сеть частных ограничения по сделкам, которые «являются обязательными для каждого собственника в подразделении». Многие домовладельцы в Хьюстоне полагаются на ограничительные условия, чтобы в частном порядке регулировать основные принципы зонирования, такие как использование, плотность и дизайн в своих кварталах, сверх того, что требуется Комиссией по планированию Хьюстона. Например, ограничение по закону может ограничивать район исключительно домами на одну семью, блокируя строительство новых квартир. Исследователи охарактеризовали эти ограничения действий как своего рода де-факто зонирование.

Тем не менее, 1998 Хьюстон предоставил исключительно либеральную, ориентированную на рост нормативно-правовая среда для жилищного строительства. Единственным исключением из этого правила были городские правила минимального размера лота, которые требовали 5, 21 квадратных футов земли для отдельно стоящих частных домов и 2, 500 квадратных футов земли для таунхаусов. Первое требование ограничивало большую часть жилищной застройки стандартной пригородной формой с низкой плотностью застройки, в то время как последнее в целом оказалось невыполнимым. 1998 капитальный ремонт Главы 42, Хьюстон Кодекс «Подразделения, застройки и площадки» внес поправки в эти правила.

Постановление о реформе разделило город на городские и пригородные зоны, первая из которых была ограничена I – 610 кольцевая дорога, которая в целом охватывает наиболее интенсивно застроенный район Хьюстона. В этом городском районе минимальный размер участка для частных домов снизился с 5, 21 квадратных футов до 3, 500 квадратных футов. Тем не менее, при определенных условиях покрытия партии и ширины минимальный размер партии может составлять всего 1 квадратный фут 500. Реформа также устранила некоторые неработающие открытые пространства и требования к отступлению. Эти положения в совокупности снижают требования к минимальному размеру партии на целых 72 процентов, эффективно открывая значительные возможности для строительства нового жилья. через Хьюстон.

Мудрость положения об отказе

1998 реформа был мотивирован как минимум двумя основными факторами. Первым был экономический бум, который значительно увеличил население и доходы Хьюстона. Между 1990 и 2000 население округа Харрис выросло на 21 процентов, а медианные доходы домохозяйств выросли на 38 процентов, что увеличивает спрос на новое жилье, особенно в городских районах, окруженных I – 610 петля. По словам участников рынка, это отчасти было вызвано тем, что молодые специалисты переехали в город, чтобы жить рядом с крупными центрами занятости. Влияние этого рыночного давления можно наблюдать в преддверии 1998, когда комиссия по планированию начала либерально относиться к небольшим участкам вблизи крупных центров занятости Хьюстона.

До реформы разрешение на замену суб-5, 000 – участки площадью в квадратный фут были легко получены из-за отклонений комиссии по планированию, что указывает на второй источник давления на реформы: изменение отношения плановиков. Как среди комиссий, так и среди сотрудников по планированию наблюдался растущий интерес к «возрождению городов», определяемому как увеличение плотности населения в городах и улучшение пешеходной доступности. Это помогает объяснить частоту, с которой были предоставлены предварительные 1998 отклонения, чтобы разрешить суб-5, 000 – участки в квадратных футах, а также дополнительные, нежилые меры плотности 1998 реформы (например, сокращение коммерческих неудач.

Но рыночных сил и целей планирования часто недостаточно, чтобы преодолеть интересы антилиберализации. Например, домовладельцы часто эффективно сопротивляются ослаблению требований к зонированию или разделению, потому что они опасаются, что новое предложение жилья может снизить стоимость их собственной собственности, отвлечь от государственных услуг или ослабить характер района, что часто сопровождается расовой или классовой враждебностью. Однако домовладельцы Хьюстона однозначно полагаются на ограничения частных действий, а не на государственное регулирование, чтобы отстаивать свои предпочтения в области развития. Этот институциональный буфер смягчил сопротивление 1998 реформе подразделения: домовладельцы, наиболее сильно возражавшие против меньших размеров участков, в большинстве своем уже были защищены от них.

Для противников реформы, которые не могли прибегнуть к ограничению частных действий, комиссия по планированию добавила положение об отказе от участия в главе 55, что позволило местным домовладельцам ходатайствовать об утверждении «Специального минимального размера лота», который обычно ограничивает новые минимальные лоты текущим средним местным значением для 40 лет, с одобрения 60 процентов ближайших собственники. В 2013, когда реформы подразделения позже были распространены на весь Хьюстон, порог упал до 55 процентов. Дополнительная защита означала, что даже домовладельцы без ограничений на действия могли объединиться со своими соседями, чтобы освободить себя от ослабленных правил. Таким образом, у домовладельцев с чрезмерными предпочтениями по размеру участков было мало стимулов препятствовать реформам, расчищая путь для либерализации.

Рост был сконцентрирован в районах со средним уровнем дохода

Предоставление богатым владельцам недвижимости освобождения от реформы, направленной на поощрение более доступного жилья, может привести к обратным результатам. Если жители районов с высоким спросом могут заблокировать новую застройку, застройщики могут вместо этого переехать в районы с низким доходом с менее дорогой землей и начать выставлять цену давним жителям из своих старых сообществ. Анализ данных переписи населения США до и после реформы показывает, что это не так: скорее, развитие в стиле реформ происходило со статистически значимой скоростью в неблагоустроенных районах со средним доходом и недостаточно используемых бывших промышленных районах

.

Между и 2016, 25, 269 новые жилые участки меньше 5, 000 квадратные футы были разработаны, согласно данным округа оценки округа Харрис. Регрессионный анализ данных переписных участков показывает, что взаимосвязь между доходом и новым развитием не является линейной, а имеет форму перевернутой буквы «U», что означает, что новое развитие было сосредоточено в районах со средним уровнем дохода. Действительно, многие районы, выбранные 2016 в качестве горячих точек для развития в стиле реформ, были в основном районами со средним или высоким уровнем дохода в 2000. Типичная застройка в этих районах состояла из двух-трех таунхаусов, заменяющих отдельно стоящий дом на одну семью на 5, 21 квадратный фут. Результатом стало резкое увеличение плотности во многих западных и северных внутренних пригородах Хьюстона: в то время как общая плотность населения города оставалась стабильной между 2000 и 2016, плотность населения в этих кварталах увеличилась более чем вдвое.

В то же время, пореформенная девелоперская активность была знаковой. явно коррелирует с домашними хозяйствами, получающими государственную помощь. Анализ «горячих точек» также показал, что пореформенное развитие не происходило значительными темпами на юго-востоке Хьюстона, исторически являвшимся домом для семей с более умеренным доходом, включая части большой афроамериканской общины города. С одной стороны, это могло бы помочь облегчить традиционные опасения, связанные с джентрификацией; с другой стороны, это может возродить традиционные опасения, связанные с изъятием инвестиций. Мы оставляем интерпретацию соответствующего баланса здесь на усмотрение политиков и плановиков.

Заключение

Опыт Хьюстона подтверждает многое из того, что исследователям уже известно: минимум правила, регулирующие размер участков, ограничивают городское развитие, увеличивая размеры участков и тем самым повышая цены на жилье. Путем либерализации этих правил 1998 реформы подразделения позволили застройщикам удовлетворить большой и растущий спрос среди жителей Хьюстона на небольшие дома, расположенные ближе к крупным центрам занятости.

Но реформы также определяют новую территорию: ключевой элемент их успеха заключался в том, чтобы позволить домовладельцам с самыми крайними предпочтениями в отношении размера лотов отказаться от реформы, тем самым смягчая сопротивление более широкой реформе. Даже с учетом этой уступки пореформенное подразделение было в значительной степени сконцентрировано в районах, которые были либо средним классом, либо малонаселенными, без наложения чрезмерного бремени на традиционно маргинализированные общины. Поскольку планировщики и политики по всей стране борются со сложной политикой либерализации землепользования, случай Хьюстона, таким образом, является поучительным примером.